Vastzittende huizenmarkt blokkeert economisch herstel

Kees VerhoevenDe commissie Verhoeven rapporteerde vandaag de resultaten van haar onderzoek naar de huizenmarkt. De commissie constateert dat de grote stijging van de huizenprijzen van na 1995 enerzijds is veroorzaakt door de fiscale stimulering van het eigen huizen bezit en anderzijds doordat de bouw van woningen achterbleef bij de vraag.

Als mensen afwegen om een huis te kopen of te huren spelen de maandlasten een belangrijke rol. Als de woning waar naar gekeken wordt bij voorbeeld te huur is voor 500 euro per maand en een vergelijkbare koopwoning het dubbele kost, dan zal men geneigd zijn voor de huurwoning te kiezen. Men is misschien bereid om iets meer te betalen voor een koopwoning dan voor een huurwoning omdat de eerste eigendom is maar het verschil moet niet al te groot worden.

In het bovenstaande voorbeeld is de huur 6000 euro per jaar. Als er geen belastingvoordeel zou zijn en de rente is bij voorbeeld 6% dan mag het vergelijkbare koophuis in het geval van een aflossingsvrije hypotheek (die niet meer afgesloten mag worden, maar de redenatie blijft dezelfde bij andere hypotheekvormen) ca. 100.000 euro kosten. Dan zijn de jaarlasten gelijk aan die van het huurhuis. Als de rente afgetrokken mag worden van het bruto inkomen, dan mag het huis meer kosten bij gelijkblijvende jaarlasten. Bij een belastingtarief van 50% mag het huis bij voorbeeld 200.000 euro kosten om dezelfde lasten van 6000 euro per jaar op te leveren. Natuurlijk worden ook andere kosten zoals onderhoudskosten en verzekeringen meegewogen, maar die laat ik hier voor het gemak even buiten beschouwing omdat de redenatie dezelfde blijft. Verder is het zo dat de koopprijzen omgekeerd ook de huurprijzen zullen beïnvloeden.

Het is dus waar dat fiscale stimulering van eigen huizen bezit tot hogere huizenprijzen leidt. Ook is het waar dat de prijzen opgedreven worden als de vraag groter is dan het aanbod. De belangrijkste aanbeveling van de commissie Verhoeven is dat de overheid zich meer met de huizenmarkt moet bemoeien en regulerend moet optreden.

De commissie raadt de regering aan te overwegen om de maximale aflossingstermijn van 30 jaar te verhogen, bij voorbeeld naar 40 jaar, om de maandlasten van kopers te verlagen, wat goed zou zijn voor de koopkracht en dus voor de economie. Deze maatregel zou de koopprijzen echter ook verder kunnen opdrijven, op dezelfde wijze als hierboven in het voorbeeld omschreven. Momenteel wordt dit echter ruimschoots gecompenseerd door het zakken van de prijzen als gevolg van het vast zitten van de markt.

De vastzittende huizenmarkt is naar mijn mening de belangrijkste oorzaak van de nog steeds stagnerende economie waar wij zelf invloed op hebben. De andere belangrijke oorzaak is de wereldmarkt en de daarmee samenhangende export, maar die is moeilijker door Nederland te beïnvloeden. De overheid heeft onder druk van de EU een aantal maatregelen genomen die de stijging van de koopprijzen hebben omgezet in een daling en de huizenmarkt muurvast hebben gezet. Door de jarenlange discussie over de hypotheekrenteaftrek en de bankencrisis is onzekerheid ontstaan waardoor de vraag is afgenomen en de prijzen zijn gaan zakken. Hierdoor is de situatie ontstaan dat mensen die hun huis willen verkopen vaak met een restschuld zullen blijven zitten. Doordat de overheid de banken strengere regels heeft opgelegd is het met een restschuld vrijwel onmogelijk geworden om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Die mensen blijven dus zitten waar ze zitten, tenzij ze de maandlasten echt niet meer kunnen opbrengen doordat ze hun baan kwijtraken of bij een scheiding. Door de onzekerheid zullen mensen geen nieuw huis kopen voordat ze hun oude huis kwijt zijn. Dat helpt de markt nog verder op slot.

De maatregelen rond de studiefinanciering zorgen er voor dat studenten aan het eind van hun studie vaak een studieschuld hebben van enkele tienduizenden euros. Voor hen is kopen vrijwel onmogelijk. Zij zijn aangewezen op huurwoningen, waarvoor in de grote steden wachtlijsten van vijf tot tien jaar bestaan.

Met het huidige regime zullen de huizenprijzen naar mijn mening 25 a 30% moeten zakken voordat de huizenmarkt weer op gang komt. En dan nog zal het schoorvoetend gaan. Zo lang mensen de lasten nog kunnen betalen zullen ze hun verlies niet willen nemen en blijven ze zitten waar ze zitten. Een voordeel is het dat ook het nieuw te kopen huis een lagere prijs zal hebben. Een oplossing zou zijn om de mogelijkheid te geven om de bestaande hypotheek, ook de aflossingsvrije, inclusief restschuld mee te nemen naar het nieuwe huis. Nog beter zou zijn als de overheid garant zou staan voor de restschuld.

Het vlot trekken van de huizenmarkt zou de consument weer vertrouwen geven, waardoor hij weer meer zou gaan uitgeven. Het zou na enige tijd de problemen in de bouw grotendeels oplossen. En als de bedrijven weer winst maken haalt de overheid meer vennootschapsbelasting binnen en daalt de werkeloosheid. Er zouden minder bezuinigingen nodig zijn waardoor we weer uit het dal kunnen klimmen. Die drie procent van de EU die we nu als heilig doel nastreven, zonder er over na te denken waarom drie procent wel en vier procent niet goed is, is niet de kortste weg uit het dal. Maar ja, de EU zegt het…

 

 

Share Button

2 gedachten over “Vastzittende huizenmarkt blokkeert economisch herstel

  1. Michiel Groeneveld

    Met grote delen van uw betoog ben ik het eigenlijk wel eens, maar toch een paar kanttekeningen:
    Het vlot trekken van de woningmarkt kan volgens mij allen als de markt als geheel geïntegreerd benaderd wordt. Met de commissie Verhoeven zeg ik dat de woonbehoeften centraal moet komen te staan en dat consumenten een afweging moeten kunnen maken op basis van een reële prijs/prestatieverhouding. Op dit moment is daar nog geen sprake van:
    Op de eerste plaats de hypotheek renteaftrek (HRA); ontstaan in de periode dat er over ontvangen rente inkomstenbelasting (IB) betaald werd – en betaalde rente aftrekbaar was. Toen het boxensysteem werd ingevoerd, verdween de IB op ontvangen rente maar verzuimde de politiek – angst voor de kiezer – om de HRA ook aan te pakken. Tezamen met de massale toetreding van werkende vrouwen gaf dat een enorme hefboom aan de prijs van koophuizen.
    Dan de huursector. Onder invloed van de huurbeschermingswetten en de toegenomen mondigheid van de burger is het grootschalig aanbieden van huurwoningen door bijvoorbeeld private en institutionele beleggers geleidelijk ingezakt. Overbleef de geprivatiseerde sociale huursector. Gefinancierd door overheids gegarandeerde banken (BNG e.d.) konden ze voor projecten lenen en aflossen op 50 jaar tegen rock-bottom tarieven en voor de zogenaamde “onrendabele top” op nieuwbouwprojecten konden ze een beroep doen op veelal socialistisch georiënteerde lokale besturen die dat graag bijbetaalden. De door de politiek ingegeven huurregulering maakte dat – zeker in de randstad door carrière ontstane – hogere inkomens geen enkele reden hadden om door te stromen. Daarmee is de sociale huursector verstikt of in ieder geval niet meer relevant voor de oorspronkelijke doelgroep, de mensen die zonder ondersteuning van de overheid niet onder dak zouden kunnen komen.
    Naar mijn idee is de enige manier om de woningmarkt weer tot functioneren te brengen het in rekening brengen van de werkelijke kosten van wonen aan gebruikers, of het nu koop of huur is – ontdaan van alle politiek geïnspireerde maatregelen. Uiteraard met instandhouding van de de sociale huursector voor mensen die het echt nodig hebben. De rest moet gewoon betalen wat het kost zonder overheidsinterventie, of het nu huur of koop is.

    En die 3% staat wel voor €45 miljard jaarlijks die we meer uitgeven dan er binnenkomt en dus bij geleend moet worden…… Daar kun je voor kiezen, maar ik vind het onverstandig om daar – nu al jaren – mee door te gaan. De economische groei die dat zou kunnen rechtvaardigen komt namelijk niet meer terug…..

    Reageren
    1. pg1nl3 Bericht auteur

      Ik ben het geheel met u eens dat de woningmarkt geïntegreerd benaderd moet worden. In mijn artikel belicht ik met name de koopwoningen en de relatie met de bouw en de economie. Ik gaf ook al aan dat de prijzen van koop- en huurwoningen elkaar over en weer beïnvloeden wat betekent dat het ene niet los kan worden gezien van het andere. Daarbij concludeert de commissie Verhoeven terecht dat daarbij de behoeften van de bewoners, de burgers, leidend moeten zijn. En dus niet alleen de belangen van de projectontwikkelaars, de banken en de gemeenten.

      Vanaf de eerste invoering door Nicolaas Pierson in 1893 tot in de jaren ’90 van de vorige eeuw werd de hypotheekrenteaftrek gezien als een belastingtechnische noodzaak. Het eigen huis dat door de eigenaar werd bewoond werd gezien als belastbare bron van inkomsten. Hij verhuurde het huis immers aan zichzelf. Daarvoor werd een huurwaardeforfait bij het inkomen opgeteld. De onderhoudskosten, waardevermindering en rente werden gezien als verwervingskosten die mochten worden afgetrokken. Pas later vond de overheid dat het huizenbezit moest worden gestimuleerd omdat het de burger meer vrijheid, onafhankelijkheid en verantwoordelijkheidsgevoel zou geven. Vanaf de jaren ’80 was zelfs de PvdA het daarmee eens. Huurwoningen werden te koop aangeboden in het kader van de stadsvernieuwing.

      In de jaren ’90 is men de hypotheekaftrek steeds meer als stimuleringsmaatregel gaan beschouwen. Vanaf het begin van deze eeuw propageerden alle partijen het eigen woningbezit. Er was zelfs een subsidieregeling voor mensen met een kleine beurs. Johan Remkes zei te streven naar 65% eigen woningbezit in 2010.

      In 2001 kostte de hypotheekrenteaftrek de overheid 7,3 miljard euro. Het huurwaardeforfait leverde 5,1 miljard op. Per saldo een kostenpost van 2,2 miljard euro. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek komt voort uit deze netto kosten. Er is niemand die heeft gezegd dat de overtuiging dat het eigen woningbezit gestimuleerd moet worden achteraf bezien fout was. De argumentatie gaat nog steeds op. Het bezitten van een eigen woning is een spaarpot en dat moet je als overheid stimuleren. Bovendien zorgt de hypotheekrenteaftrek voor afnemende progressiviteit in de inkomstenbelasting. Daar zijn de linkse partijen uiteraard fel op tegen, maar de VVD zou daar een grote voorstander van moeten zijn.

      Ik pleit dus voor handhaving van de hypotheekrenteaftrek in combinatie met drastische stimuleringsmiddelen om de huizenmarkt weer vlot te trekken, de economie te stimuleren en de bouwsector te helpen. Wellicht moeten er aanpassingen komen op het huurwaardeforfait om de netto kosten in de hand te houden, maar de hypotheekrenteaftrek gebruiken om de staatsfinanciën op orde te krijgen heeft een desastreus effect op de economie.

      De staatsfinanciën moeten op orde worden gebracht door kritisch te kijken naar de uitgaven van de overheid. Men heeft het voortdurend over bezuinigingen, maar de getroffen maatregelen zijn voornamelijk lastenverzwaringen geweest. De uitgaven moeten bovendien worden getoetst op hun directe effect op de Nederlandse economie en het belang voor de burger. Op dit moment zijn we te veel bezig met hulp bieden aan het buitenland. En hier geldt de verstandige tekst die je in vliegtuigen vindt: Zet eerst uw eigen zuurstofmasker op en help dan uw kinderen. Het buitenland helpen kan later wel weer als we onze eigen zaken op orde hebben. Nu moet eerst onze economie uit het slop. U bent bang dat de economische groei niet meer terug komt. Ik zie dat niet zo somber, al zal het misschien wel zo zijn dat de huizenprijzen niet meer zo snel zullen stijgen als ze gedaan hebben. Die correctie van het systeem was even nodig. Vroeg of laat trekt de economie weer aan. Ik hoop dat de VVD daarbij een voortrekkersrol zal gaan vervullen.

      Reageren

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *